vendita casa e confini

[eugeniopazzo]

Ciao ragazzi,

volevo chiedervi un parere, se qualcuno di voi ci é giá passato per questa situazione che secondo me é piú comune di quanto si creda..

Mio padre ha ereditato una casa del '57 e ora la vuole vendere. Il compratore ha indagato giustamente e vede che un confine non é rispettato, ovvero il palazzo affianco costruito nell' 87 ha invaso per mezzo metro la proprietá e ci ha eretto un muro.

Ahime il muro non puó essere semplicemente spostato perché al di la di esso é presente una rampa che porta una serie di garage sotterranei.

Il compratore ora é insicuro in quanto vorrebbe che la situazione non avesse vizi (vuole accedere al bonus 110%), ma l' abuso non é nostro ma di chi ha costruito il palazzo.

Secondo voi come si sbroglia la situazione? Basterebbe la dichiarazione di un notaio che dice che mio padre non é in abuso in quanto la costruzione é di molto antecedente?

Se volete darmi la vostra opinione dettata da esperienze é ben accetta. Se abbisognate di altri dettagli chiedete pure

Un saluto,
Eugenio

[Simone Foglia]

Ciao, mi sono trovato in una situazione all'acquisto del laboratorio che potrebbe aiutarti a dimostrare che l'abuso non è di tuo padre.
Nel mio caso la parte posteriore (un box) non risultava sulla planimetria catastale comunale e il mio notaio prima di procedere con l'atto voleva giustamente che tutto fosse in regola. Tramite il geometra siamo risaliti ad una pianta aerea al catasto regionale risalente agli anni '60 in cui sull'intero mappale si vedeva chiaramente che la porzione ora occupata dal box prima era adibita a rimessa con battuta di cemento e tettoia. Quindi non c'era abuso in quanto già in precedenza quella porzione di suolo risultava occupata, semplicemente non era stata aggiornata la pianta del catasto comunale.

In soldoni, fai fare una ricerca dei documenti antecedenti alla cotruzione del palazzo al notaio o ancora meglio ad un geometra (entrambi hanno accesso ai documenti ma tra i due mi sembra di aver capito che solo il geometra è legalmente responsabile di quello che viene dichiarato in planimetria).
In questo modo dovresti riuscire a dimostrare che prima della costruzione di quel palazzo i confini erano diversi e che sono loro nel torto.
Eventualmente poi con lo stesso geometra e coinvolgendo il palazzo potreste provare con una Cila in sanatoria sperando che il comune la approvi. Non vedo altro modo per sistemare la situazione a livello catastale, visto che come dici il muro non è abbattibile per procedere al ripristino dello stato di fatto. Quanto a chi debba inizialmente sostenere i costi sinceramente non saprei risponderti, anche dimostrando carte alla mano che sono loro nel torto temo sarà un bel braccio di ferro.

[eugeniopazzo]

grazie. Abbiamo della cartografia del 1957 che mostra come le condizioni erano diverse. Non ci son foto aeree, ma nel 1957 c' era campagna dove ora c é un palazzo. Credo che come prova sia buona.

Per i costi, visto che abbiamo necessitá di vendere, potremmo accollarceli noi, se non esagerati.
Il nostro scopo era venderla con la documentazione attestante che non c' é abuso da parte nostra.

[thor]

Da parte vostra non c'è abuso, non avete costruito voi, casomai c'è un danno che avete subito, credo che dovreste rivolgervi ad un tecnico e chi ha commesso l'abuso deve prendersi l'onere di risanarlo e/o di, eventualmente, pagarvi il danno che avete subito. Tutto questo presumendo che quando ha ereditato il muro e la rampa esistevano già, all'ufficio tecnico del comune dovrebbe esistere il progetto del palazzo e la planimetria con i confini definiti.

[eugeniopazzo]

abbiamo ereditato nel 2016 quindi a ragion di logica condivido con voi che debbano, dopo nostra segnalazione, attivarsi, per sistemare la questione.
Ho come l' impressione che essendo il palazzo un complesso di 20 appartamenti, prima che si raggiunga un accordo ne passerá di tempo, e noi veniamo in un certo senso danneggiati perché vorremo realizzare ora la vendita.

Non credo sará un processo veloce.

[thor]

Purtroppo quello che scrivi è esatto, se non hai risposte positive per le vie brevi, l'alternativa è l'Avvocato e immagino che calendario reciti, conosci i tempi biblici della nostra Giustizia, se trovate un accordo con i proprietari del palazzo, ci rimetti un poco, ma conviene altrimenti mi spiace ma armati di pazienza. Ti auguro di cuore che trovi gente che capisce che è meglio accordarsi.

[Simone Foglia]

Credo anche io che non sarà una cosa veloce. Però non credo che il numero di appartamenti faccia la differenza. Penso che tu possa parlare direttamente con l'amministratore per informarlo e coordinarvi sui passaggi da fare, anche perché non sono i condomini o l'amministratore in torto ma piuttosto chi ha costruito e chi ha redatto i documenti catastali (anche il comune che evidentemente non ha verificato che tutto fosse in ordine o ne se n'è accorto. Magari se annusano la possibilità di aver sbagliato vi fanno passare la cila in sanatoria senza troppe storie).
Fatti comunque consigliare da un notaio di fiducia che sicuramente saprà indirizzarti al meglio.

Edit: se puoi evita a tutti i costi l'avvocato, ti infili in un ginepraio da cui non esci più.

[onorino]

vendi il pezzo di terreno al palazzo, sposti un po’ i confini verso di te ed hai risolto.

[eugeniopazzo]

Giá.. bisogna cercare la collaborazione. Odio queste cose in cui si dipende dalla volontá degli altri a riparare un loro errore.

Onorino non so se riesco a vendere un pezzo di terra soggetto ad abuso. Fra l' altro lo avrebbero comunque acquisito per usufrutto, basterebbe che un notaio lo dichiarasse e con quella carta aggiornasse il catasto.

Senza passare per avvocati e tribunale il processo mentale sarebbe:

1) individuare l abuso
2) accorpare la lingua di terra nell altra particella per usufrutto
3) aggiornare catasto
4) vendere la casa

al punto 1) chi é che deve individuare l abuso? il mio tecnico immagino.
il punto 2) deve per forza asservirsi di un notaio per un trasferimento di proprietá ma mi chiedo é possibile evitare il giudice per la decisione? possiamo decidercelo in via stragiudiziale fra noi e l amministratore di condominio?

Lo scrivo per fare mente locale, intanto vi ringrazio per i suggerimenti che ahimé confermano le mie paure.

[eugeniopazzo]

usucapione e non usufrutto.

[Davide Resca]

Scusa Eugenio , ma se tu disponi di una planimetria del 1957 dove si vede chiaramente in che posizione sta il tuo fabbricato non capisco il compratore cosa cerca . Di sicuro ne tu ne lui avete fatto un abuso , quindi semmai dovresti metterlo al corrente che una volta comprata la casa se la cosa non gli sta bene può essere lui a chiedere che il condominio adiacente faccia sistemare le planimetrie catastali . ( abbattere il muro la vedo dura , sopratutto se va ad inficiare modifiche strutturali ( rampa garage ) .
In ogni caso tieni presente che di sicuro non è una cosa ne semplice ne veloce ... tu ti rivolgi al condominio il quale dovrà indire una assemblea straordinaria ( che deve raggiungere il quorum) nell'assemblea tutti i condomini devono accettare ( tutti !!! non la maggioranza dell'assemblea poichè è una modifica strutturale ) quindi questo implica il fatto che anche uno solo si può ingastrire e dire che farà causa al costruttore perchè a lui era stato assicurato che bla bla bla ... insomma non ne esci più .
Stesso discorso per quello che ti ha detto Onorino , sulla carta è fattibile e veloce ma in pratica , visto quello che ho detto sopra si ricade li ...
Se al compratore il muro spostato di un metro non da fastidio è meglio se lascia tutto come sta o al massimo farà lui l'azione più opportuna una volta acquistato l'immobile. Di sicuro non c'è un abuso da parte vostra e questo devi farglielo capire in modo ben chiaro !

[Davide Resca]

"Il compratore ora é insicuro in quanto vorrebbe che la situazione non avesse vizi (vuole accedere al bonus 110%), ma l' abuso non é nostro ma di chi ha costruito il palazzo."
per accedere al bonus tutto l'immobile deve rispecchiare la planimetria catastale , una porta spostata rispetto alla planimetria catastale ( e nel 1957 lo facevano spesso ) e ciao bonus... il muro è l'ultimo dei problemi.
L'usufrutto è un diritto reale è come essere il proprietario senza esserlo ... ma non ho capito tuo padre ha ereditato l'usufrutto ? se è così non lo puo' vendere ... oppure c'è stato il ricongiungimento dell'usufrutto con la nuda proprietà ?

[thor]

Avide sono stupefatto, sintesi pressoché perfetta, non è che in incognito lavori all'Uff. Urbanistica? Per il resto nulla da aggiungere

[Davide Resca]

...avrei potuto stupirvi con effetti speciali ma io sono ....

[onorino]

sei un difetto speciale